中邺｜深圳中心区豪宅转售为租？长租公寓产品应走向何方？

昨日，深业集团长租公寓产品分享会以“租居新时代”为主题举行，现场发布了一则重大消息：位于深圳核心豪宅区域的原高品质住宅项目——深业上城停止出售，转为深业集团四条长租公寓产品线的其中一条，是专门针对顶级客户的租赁需求而打造的产品。深业集团高层在发布会上透露，未来5年内，深业集团在香港屯门及深圳核心地段的许多项目都将陆续从销售转为租赁！

虽然从政策到市场动向都在证明房地产市场正从销售时代转向租赁时代，但是像深业集团这样将位于一线城市核心地段的高级住宅直接转为租赁的做法极为少见。深业上城主力户型为130~200㎡左右的3房和4房为主，周边等面积户型租金在13000~38000元/月不等，房价在11万/㎡左右。这样的产品在国内租赁时代刚起步时便投入市场，是否合适？中邺今天将从目前市场上主力长租产品类型讲起，与您探讨长租公寓产品走向。

按照空间分布情况，长租公寓可以分为集中式和分散式两种。集中式长租公寓房源一般是整栋或整栋中的几层，而分散性公寓一般从个人房东处获取房源，每套房都处于相对独立的环境中。

从对比中我们不难发现，集中式与分散式长租公寓从房源获取到日常管理及服务提供均有不同的特点。根据其分布方式，我们来比较下两者的优劣：

1.规模扩张

分散式长租公寓由于房源选择灵活，房源获取难度较低，对改造能力要求低，更有利于在短期内积累大量房源进而实现快速扩张。而对于集中式公寓，整栋或整层的可供出租改造的物业比分散式房源要少，而且要经过较长的谈判期，需要较高的整体改造装修能力，所以在规模扩张方面缺乏优势。

2.资产增值

从资产增值来看，如果是通过购买而获取的整栋长租公寓房源，经过整体改造运营，从建筑本身到外部环境都会得到很好的改善。随着资产价格的上升，资产增值效果明显，如新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗舰店，由整栋收购的大厦改造而来，短短五年时间其房产增值就已达3倍多。这种情况对于集中式长租公寓存在着更大的可能性，而分散式公寓由于房源一般属于个人房东，资产增值受益方为房东所享有。

3.运营服务

从运营服务来看，集中式公寓由于房源集中，易于设置服务设施和开展服务活动，将更便于管理，且运营成本较低；而房源之间都存在一定距离的分散式长租公寓，由于服务半径拉长，将较难展开服务活动，且运营成本高。

深业中城租赁产品属于集中式长租公寓房源，由于集团本身拥有多年的地产开发和项目运营经验，再加上整体周边环境极好，深业中城应该属于较为有潜力的投资型集中式租赁产品。问题在于该产品线是针对顶层人群的高品质生活需求而打造，只租不售的方式限制了个人收益。而在市场刚进入转型期的当下，国内高端人群的高品质生活需求是否会以较快的速度从购买转向租赁？中邺认为可能还需要时间和市场信心的支撑。不过该项目的预计运营时间在2020年-2023年，还是留有一定的缓冲空间。

B、企业自持的房源，自己出租。这类产品对应的就是上文所说的深业上城；

C、企业长租的他人房产。目前市场上的大量长租产品均是以这种形式出现，包括中邺在进行产业空间运营之余，也正在针对城中村、旧厂房、旧宿舍等多种业态进行空间包装与长租公寓产品开发。

整体来说，这就是多主体供应、多渠道保障，租购同权的住房体系。

仍然处于初始发展阶段的长租公寓市场与其他任何新兴事物一样，都面临着诸多挑战。然而市场跨越式发展的大幕已经拉开，与之相关的政府、企业等多方的共同努力下，市场最终会被引领着走向合理健康的发展之路。

多主体、多渠道及租购同权是保障租赁市场产品多样化、竞争市场化、价格合理化的一个重要手段。但值得注意的是，房价之所以遭到国民诟病，是因为房产上有太多特殊价值附加，体现在价格上便是价格的上扬。深业集团作为大型国企，有义务也有责任在租赁产品的设计上注意到这一点。同时我们也能看到大型国企在资源、实力、企业公民义务方面，都更具备引领市场发展的能力与责任，在构建良性循环可持续发展的市场格局上能发挥极大的作用。