韩国楼市崩盘！曝1139套房主金先生死亡，韩特有的“全租房”模式

韩国曾是全球楼市最热的地区之一，从1997年亚洲金融危机开始，房价就持续上涨。2018-2023年，韩国房价整体涨了80%。其中：2020-2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达到人民币15万元/㎡。

韩国房价走势图

2016年欧债危机蔓延至韩国的出口需求，为应对危机，韩国直接将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%，房价直接起飞。

虽然韩国总统文在寅在任期间（2017-2022），累计出台25次抑制房价的政策。包括：鼓励官员带头出售多余房产、对多套房持有者增收房产税、划定投机过热区域等，但这些政策都犹如火灾现场喷花洒，杯水车薪。其在任期间，网友好像一直看到这位总统在为楼市过热问题道歉。

韩总统-文在寅道歉

但这一切，都在2022年发生了变化。

2022年，美国进行了六次加息，直接高了5个百分点。像韩国一样的很多国家，都跟着加息，这直接引发了韩国楼市的崩盘。在韩国号称有1139套房子的“公寓大王”金先生，也在同年10月被警方发现死亡。

2022年，美联储进行了六次加息

可能会有很多朋友疑惑，韩国楼市此前连涨那么多年，怎么才刚加息就崩盘了？

这里就不得不给大家介绍一下，韩国特有的“全租房”模式。

在我们国内租房，租客都是每个月给房东交租金。但韩国的租客却不需要，而是交一笔押金。只是这笔押金的数额比较大，一般能达到房屋价值的50%-80%。

假设一套房子价值200万，租客就需要给房东大约120万。租期一般为两年，两年后房东把押金还给租客。

这里您可能会有几个疑问：

1.租客有120万，为什么不自己买房？

租客当然没这么多钱，钱都是跟银行借的。

前面提到，2016年韩国直接把利率降到了1.25%，120万贷款，每个月利息才1250元，而正常租房，这个租金可能是5000元。所以这种方式，被很多买不起房且不愿背负巨额房贷的年轻人所接受。

韩国住宅持有率较中国低很多，年轻人更多选择全租房模式租房

2.银行为什么愿意给租客贷这么多款？

首先，全租房在韩国非常流行，几乎有60%的租房采用这种形式，且得到政府支持，这已经是银行的一项常规业务。

其次，银行通过这种模式，相当于在同一套房子上，又多贷了一次款，这可是一门好生意。

3.房东为什么不直接选择5000元月租金？

房东当然是认为自己拿着这120万可以获得更高的回报。

事实上，很多房东拿到这笔钱后，还了前面的首付借款（有些甚至不还，继续交房贷），又去买了新的房子。

不知道您发现没有，这种模式下，其实有一个非常大的现金流Bug……

我们仍以一套价值200万的房子举例：

你首付30%，即：60万就可以贷款买到200万的房子。然后你将这套房子以“全租房”模式出租，就可以拿到120万的押金。120万押金还掉之前60万首付，你还剩下60万，又可以去买房了！

如果30%首付买房算3倍杠杆的话，那这种模式的杠杆几乎可以做到无限大！

这也就是为什么韩国有人用很少的钱，却能买到非常多房子的原因。

韩国家庭负债/GDP已超100%（且未算全租房负债），远超美国、中国、日本

但这游戏，总有玩不转的时候……

大家都知道，高杠杆的本质是低息借款谋求高额收益。那它最害怕的，就是加息。

2022年，美国通胀抬头，一年内六次加息，导致韩元较美元飞速贬值。同时，韩国自身的通胀问题也开始显现。为应对这种情况，韩国不得不跟着开始加息。

韩国基准利率：2021年8月开始，快速加息

从2021年8月开始，韩国持续上调基准利率，并在2022年4月至2023年1月期间，连续7次上调基准利率，由原来的0.5%涨到3.5%，整整7倍。

带来的结果是：

租客发现120万贷款，每个月需交的银行利息增加，且超过了月租金模式下的金额。

这就让很多租客不干了！他们纷纷要求房东返还之前的120万押金，退租或转而月租金模式。

而此时的房东，因为钱都投到了新的房产上，而房价又在跌，市场成交量很低，导致无法归还租客的押金。

并且，房东本身也有一些房屋贷款（押金并不是都拿去还首付了），他每个月的贷款利息支出也在快速增加。

据韩国官方统计，近年来韩国房价暴跌30%-40%，成交量跌近70%。

待出售房屋数量暴涨（底部灰色块），房价暴跌（蓝色线）

如果你只是一两套房，也许可以勉强撑一撑。但如果手上有很多房，那绝对是灭顶之灾。

就像拥有1139套公寓的金先生，一方面自己的房贷利息每个月在以惊人的速度增加，另一方面租客们都要求退押金，而他自己手上的房子都已大幅贬值且无人购买。巨大的压力，导致他走上了不归路。

而租客方面，尽管大部分全租房押金有保险公司担保，但在2022年，韩国仍发生了2000多起押金吞并案，涉及金额达7000多亿韩元，预计2023年这个数字可能达18000亿韩元。很多租客因此倾家荡产、家破人亡……