月租金23万的房子为什么不保值？

今天举三个实例说说月租金20多万的房子是不是很保值。

1.国英一号

位置：北二环车公庄

面积：1067平五居

挂牌价：7230万

月租金：23万

小区近90天房源成交：1套

点评：国英一号位于北二环外官园板块，2000年的房龄在片区内就算是比较新了，小区1000米范围内有2号线，4号线，6号线，13号线四条地铁线，到西直门嘉茂，金融街，西单等商圈都很方便，西城的房子，最小户型还有110平挂牌价700多万的两居。

为什么这小区三个月只有1套成交呢？因为缺点也很明显，小区就一栋临街塔楼，400多户的体量，没有什么社区院落和环境可言，3梯35户的居住密度可不小，而且大部分都出租用作办公了，加上低层为底商，物业费虽然只有3块多，但毫无居住氛围和品质可言，所以流通不好也能理解了，月租金23万，乍一看不便宜，但相当于每平6.95元的日租金，放在二环这个地段，租个写字楼差不多也算是正常水平了。至于保值角度，从2015年到现在的数据来看，小区除了110平的房子，其余大户型都不太好卖，更别提1000平的房子了，一套成交没有，何谈保值？

2.观唐

位置：朝阳中央别墅区

面积：471平独栋别墅

价格参考：4500万左右

月租金：21万

小区近90天房源成交：0套

点评：观唐算是当年很多人的dreamhouse了，也是朝阳靠近五环为数不多的的独栋别墅之一，300-500平的大独栋，四合院主导，小区还有人工湖，属于市面上的稀缺产品了。

3.富力十号

位置：朝阳双井

面积：229平3居

挂牌价格：3650万

月租金：7万

小区近90天房源成交：1套

点评：作为三环内知名豪宅，国贸cbd辐射，虽然流通远不如上车门槛更低的太阳公元，泛海国际那么显眼，但在区域内还是价值最高的标杆社区，提到富力十号，不少人会拿广渠金茂作比较，从品质上来看，这俩其实属于同一级别的社区，名气上因为有不少明星住在金茂，知名度十号略逊一筹。价格方面，金茂北区低楼层282平的4居4月份成交价3880万，现在高楼层4100万，富力十号288平低层4居4月成交3745万，7月成交价4600万，现在挂牌价格4780万，十号比金茂“抖”的更多，可能是环线位置的原因，金茂户型比富力更好，富力282的户型客厅要么朝西，要么朝东。从十号的保值来看，要比前面提到的两个二手房小区要好了不少，但确实靠近市区4000万左右的房子也会面临不好流通的问题。

总结：

1.举了个以上三个高租金小区的例子不难看出，房价如果想跑赢大盘必须做到区域标杆的水准，这个标杆不是指价格最贵，而是地段，品质，户型，价格，物业等因素都要兼顾，其中一条不具备，就会直接影响到流通保值。