二手租赁市场活跃“打隔断”引争议 当前，面对一线城市高企的房价，租房成为不少无房族融入城市生活的一个途径。业内认为，“购租并举”政策会将部分购房需求转变成租赁需求，而随着毕业季的临近，广州租赁市场还将迎来大批租客，面对即将到来的租赁旺季，其租赁物业的供应及价格将会上升。 根据市房地产中介协会提供4月份广州各区租房价格得知，上月广州全市电梯楼租金价格去到57.24元/平方米/月，环比上涨1.44%；楼梯楼租金价格去到41.55元/平方米/月，环比微涨0.52%。其中中心区域电梯楼60.52元/平方米/月，也就是说，一个20平的一房一厅小单间月租便去到1200元。 房掌柜在实地走访发现，如天河区体育西附近、越秀区杨箕附近等热门区域板块，其租金大多集中在2500~3500元/月，而中心区稍远地段如天河区员村板块则能找到1800~2200元月租金的房源，其中一房一厅、两房一厅的小户型仍为租赁市场的主流。有中介向房掌柜表示，目前房东涨租意图并不明显，随着后续毕业生的涌入，租金将会有明显上调的现象。 值得一提的是，住建部还允许对租房有条件进行“打隔断”改造，“房中房”的合法化也引起不少争议。有租户向房掌柜反映，对于“房中房”、合租房这种现象在市场上较为普遍，其中最大的问题在于房东、二房东以及租客之间引发的矛盾纠纷。对此中介并不会插手，出现问题只能各方内部协商沟通。 此外，由于“打隔断”详细标准及规定仍未出台，安全隐患也是需要考虑的一大因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前针对一些大户型物业，适当增设一个间隔，问题并不大，但需要相应的建筑层面和设计层面的技术规范。 而合富房地产经济研究院院长龙斌则认为，要杜绝“打隔断”带来安全隐患并不容易，需要政府对其进行规范管理，严格实行登记制度，详细备案。 公寓获正名房企转投长租公寓市场 业内认为，“购租并举”的推行，活跃的不止是二手租赁市场，还将延续在商业公寓市场。数据统计，2015年广州全市成交公寓套数约为2.68万套，成交量比2014年的1.7万套暴涨约58%，平均每套成交面积在40平方米左右。 合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，公寓从此获得国务院正名，加上公寓不限购不限贷的优势，将吸引一线城市众多投资者蜂拥购买。从这两年广州公寓的成交表现来看，可以预见今年会更火爆。 结合今年年初对服务性公寓的定性，以及近期国家对租赁发展的推进，雄峰集团副总裁莫红晟认为，政策组合将大大利好公寓市场，不仅鼓励广州整个公寓市场向租赁市场方向转变，使供求关系更为平衡，还会对长租型租客有较大的拉动。 但房掌柜调查发现，目前广州公寓产品林立，主要集中在黄埔萝岗、番禺片区，仅有部分公寓为吸引投资者而引进返租管理。业内指出，区别于国外的公寓是专指租赁物业，目前国内公寓定义相对模糊，后续应该积极培育此类专门做租赁的物业，尤其是市区内的公寓物业。 然而，长租公寓也并非一时兴起，为迎合年轻一族的租房及社交等需求，像You+公寓、蘑菇公寓、自如寓等应运而生。这类型公寓租金普遍比二手住宅要高，户型更小空间更为独立，其主打核心为生活服务平台，为租客提供长期独立居住的解决方案。 房掌柜以租客身份到魔方公寓（员村四横路店）实地了解，不到30平米的一房一厅单间月租金去到2380~2490元不等，提供床、衣柜、沙发、电视、冰箱、洗衣机、空调等设备，只需拎包即可入住，这种像酒店式管理的公寓，也是按商业用水用电为标准。由于较为抢手，员村四横店的店长表示，该店280套单位目前也仅剩几套空缺。 魔方公寓（员村四横路店） 在市场上，这类性价比并不高的集中式长租公寓，能够深受年轻租客的青睐，除了能为年轻群体及创业者提供新型社交平台外，这类公寓还撇除各种黑中介、二房东，其真实安全的房源也得到租客的认可。 以万科驿（金融城店）为例，房源发布以相应网站信息为主，但管理把控却较为严格。房掌柜实地调查得知，万科驿每间店均设置店长和客服岗位对新租客进行把关，并经旧租客同意下带去查看房源进行核实，而闲杂人等则禁止进内参观。 万科驿（金融城店） 如今，这类长租公寓通过改造各种存量房屋盘活房源以解决租房问题，已让不少开发商跃跃欲试，除了万科去年以“万科驿”品牌打进这一市场外，还有嘉华、阳光城、招商等房企都打起了长租公寓的“主意”。随着国家对租赁市场的支持，这背后，将会是多个房企抢夺公寓市场千亿空间的巨大“生意”。 严跃进表示，目前很多企业都在积极做此类业务，而且前景市场也不错。但需要注意一点，此类租金收益有两个限制：一是不能一次性回收，后续需要通过证券化方式来解决这个问题。二是租金提高的市场弹性很大，即开始提高10%的租金价格或不会引起需求波动，但随着租金继续提高，可能会引起租赁客户的流失。 ----------------------------- 房掌柜广州（）带您从多个角度看房地产行业！