中邺｜资本团、国家队纷纷入场 长租公寓生逢其时？

与热度居高不下的房地产买卖市场相比，中国住宅租赁市场在过去多年一直处于发展缓慢状态,并没有受到足够的重视。其原因在于：一方面，市场供应主体——个人房东和中介二房东，由于缺乏相关规范，问题漏洞繁多；另一方面，虽然政府供应的公租房也解决了一部分人群的租房问题，但由于我国人口数量庞大，政府力量难以覆盖所有租住需求。再加上流动人口日益增多、房价攀升等现象给社会经济带来的影响愈加明显，建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。

长租公寓以企业作为新的市场供应主体，从房屋品质到日常管理再到社交培训等增值服务，提供更加契合市场需求的租赁房源，且有利于规模化经营、盘活存量资产等，是住房租赁市场的重要组成部分。

尤其是今年以来，随着“租购同权”的提出，各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进，长租公寓市场也从此迎来了“最好的时代”。

2016年前后，全国房价又一次经历了大幅飙升，从北上广深到宁杭成渝，从一二线城市到三四线城市，房价持续高涨，逐渐超出普通家庭的承受能力。

在商品住房价格逐渐脱离普通人购买力的同时，流动人口规模扩大带来了新的压力。根据《中国流动人口发展报告2017》统计，截止2016年末，我国流动人口高达2.45亿人。另一方面根据教育部官方通报，2017届全国高校毕业生预计795万人。数量庞大的流动人口和屡创新高的高校应届毕业生，再加上高企的房价致使城镇居住矛盾更加突出。

58同城数据显示，2016年较2012年，全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%。据相关研究，预计到2030年，中国房屋租赁市场规模将超4.6万亿，而不论是从数量还是质量上，仅仅由分散的个人房东和中介二房东构成的供应市场显然不能满足市场需求。住房租赁市场的一片蓝海对各类资本具有极大的吸引力。

2017年下半年，住房租赁市场迎来了“爆发式”发展：中央层面，九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点；在地方，广州首提“租购同权”后，武汉、郑州、杭州、成都等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策。

同时，相关的落实工作也被火速推进。10月末，落地性政策《广州市房屋租赁合同网上备案规则》已经出台，广州和北京的官方住房租赁服务平台也已上线运行。而我国第一部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁管理条例》预期将提速完成，进一步凸显了政府对于建立租购并举长效机制，加快租赁市场发展的高度重视。前所未有的政策支持力度带动租赁市场进入快车道。

传统的以私人出租为主的租赁市场，大多面临着中介服务不规范、租期不稳定、品质无保证、监管漏洞多等各种问题。不仅如此，供需双方在租赁活动中的不对等也制约租赁市场的发展。

而长租公寓经过专业的装修设计，从外观到内部家具家电配置较大部分出租房都有着明显优势。再加上长租公寓一般都会打造融合社交、创业、休闲娱乐等多种元素的平台，对青年人群有着很大的吸引力。规模化规范化的经营，以及专业的服务也在很大程度上减少了矛盾纠纷。

经过多年的开发建设，城市里存在着大量的空置或低效利用建筑，如国有企业在转型后空置的厂房、集体所有的农民房、经营不善的商务楼等等。与此同时，城市建设与发展面临着用地紧缺、地价居高不下、房价飞涨的局面。大量的闲置物业亟需盘活以提高利用效率、推动功能升级。

大部分的长租公寓正是基于对存量物业的改造而提供房源，包括老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等，存量资源得以盘活，为城市、社会、运营方等带来多赢局面。

伴随着房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代，传统的依靠规模化和高周转实现高利润的路径难以长期持续。强化品牌价值、提升产品溢价、加强成本控制及增强经营能力，是企业获得更大发展空间的必由之路。

长租公寓可以很好的和金融产品相结合，注重运营、服务，有助于实现轻资产化，十分契合房企的转型需求，因此吸引大量企业投身其中。虽然在初期长租公寓市场尚未形成良好的盈利模式，但并不妨碍房企将之作为战略转型的重要方向大力培育。

除此之外，各大机构积极探索引入REITs，以实现可持续的融资。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和保利地产自持租赁住房类REITs均于10月获准发行，至此，国内首单权益型公寓类REITs和自持租赁住房类REITs均实现破冰。这为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到了重要的示范作用，预计相关政策立法等都将加速推进，未来长租公寓的融资环境将会进一步改善，进而推动市场的长足发展。