房地产案例评析｜四川富启与姚某等确认集体土地租赁无效纠纷案评

案例类别：房地产｜土地所有权使用权｜集体土地租赁纠纷

案例名称：长江流域环境资源审判十大典型案例之七：富启建材有限公司诉姚友刚等确认合同无效案

案例地域：四川省宜宾市

案例层级：经典案例

法院级别：中级人民法院

评析焦点：集体经济组织错将国有土地当集体土地进行出租收益行为的效力分析？

一、案情简述：

2013年5月28日，宜宾县喜捷镇自然村征服组与姚友刚签订《农村集体土地租赁合同》，由姚友刚租赁征服组菜喜码头“喜捷码头至岷江船厂”所有土地。2015年9月15日，姚友刚与富启公司签订《农村集体土地租赁（转租）合同》，将租赁土地转租给富启公司。双方约定租赁用途为沙石堆放、加工生产及转运，租金120万元。富启公司实际支付首期租金80万元。因征服组村民阻扰富启公司生产加工，富启公司向法院提出诉讼，请求确认富启公司与姚友刚之间签订的《农村集体土地租赁（转租）合同》效；姚友刚返还富启公司已支付的租金并赔偿损失。案件审理中，宜宾县水务局出具《关于老喜捷段河道管理范围的说明》，主要内容为：老喜捷段河道的管理范围内有农户的责任承包地（集体土地），如村社或者农户能够提供相应的土地承包手续，应认定为集体土地，如没有相应的土地承包手续，应视为习惯性耕种，土地属性为国有河滩地，属国家所有。宜宾县国土资源局出具复函称，征服组菜喜码头公路边河道侧“喜捷码头至岷江船厂所有地”未办理土地登记。

2016年9月22日，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出一审(2016）川1502民初29号《民事判决》，判决：一、原告宜宾富启建材有限公司与被告姚友刚于2015年9月15日签订的《农村集体土地租赁（转租）合同》无效；二、被告姚友刚于本判决生效之日起十日内返还原告宜宾富启建材有限公司租金800000元。三、驳回原告宜宾富启建材有限公司的其他诉讼请求。

2017年5月4日，四川省宜宾市中级人民法院作出(2017）川15民终673号二审《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。

二、法院观点简述：

一审法院观点

本院认为，综合原、被告及第三人于本案中的诉辩理由，本院认定本案争议焦点为：诉争租赁土地是否属于《物权法》规定的滩涂范畴，以及《农村集体土地租赁（转租）合同》是否合法有效。现针对争议焦点评述如下：第一、本案诉争土地为宜宾县喜捷镇自然村征服组菜喜码头公路边河道侧喜捷码头至岷江船厂所有地，即岷江河边的所有地。关于该区域，根据被告方提供的航拍图以及本院于2016年7月份的实地拍摄照片均显示，该区域位于岷江河道侧，且已被洪水淹没大部分。根据《物权法》第四十八条“滩涂是属于国家所有的自然资源，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外”的规定，结合宜宾县水务局《关于老喜捷段河道管理范围的说明》中载明“老喜捷段河道的管理范围内有农户的责任承包地（集体土地），如村社或者农户能够提供相应的土地承包手续，应认定为集体土地，如没有相应的土地承包手续，应视为习惯性耕种，土地属性为国有河滩地，属国家所有。”二被告并未出示其对该区域具备土地所有权的相关证据，故该区域应属于滩涂性质，系国家所有的自然资源。第二、据前述分析，本案诉争租赁地属于滩涂，系国家所有，根据《物权法》第五十六条“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”的规定，据此，被告自然村征服组无权出租该地块，即被告自然村征服组将该地块出租于被告姚友刚，出租行为违反法律的禁止性规定应属无效，进而《农村集体土地租赁（转租）合同》亦无效。

据此，对原告富启公司要求确认双方签订的《农村集体土地租赁（转租）合同》无效的诉请，本院依法予以支持。对原告富启公司要求被告姚友刚返还已支付的租金800000元的诉请，因双方签订的《农村集体土地租赁（转租）合同》无效，被告姚友刚因该合同取得的租金800000元应予返还，故本院依法支持原告的该项诉请。对原告富启公司要求被告姚友刚赔偿损失200000元的诉请，因原告富启公司并未提供造成其损失的相关证据，故本院依法不予支持。

二审法院观点

本院认为，关于上诉人姚友刚上诉称“一审认定事实有误，不应为国有滩涂地而应是集体所有土地，有证据证明有村民在该争议土地上建房”的问题。宜宾县国土资源局函复一审法院“根据你院所提供的相关附件及照片，喜捷码头及岷江船厂地块未在我局办理土地登记，我局无法明确宗地权属性质、权利主体。如涉及土地流转方式，建议函洵其他相关职能部门。”宜宾县水务局作出的《关于老喜捷段河道管理范围的说明》注明“如村社或者农户能够提供相应的土地承包手续，应认定为集体土地，如没有相应的土地承包手续，应视为习惯性耕种，土地属性为国有河滩地，属国家所有。”现村社不能提交相应的土地承包手续，上诉中提出系政府客观原因，喜捷镇征服组尚未取得本案诉争土地的权属证明，而提出的村民在有权属在土地上建房也不能证明与本案争议土地属于同一范围，故依照《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和《物权法》第四十八条“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外”的规定，上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。

三、法律评析：

本文主要针对涉案“土地权属确认问题”、“土地租赁行为的效力问题”、“土地租赁行为确认无效后的法律结果问题”，从该三方面展开法律分析：

（一）土地权属确认问题

土地登记行为调查。根据案审当时正在实施的《土地管理法》（2014年修订）第四条第一款：“农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。”的规定，如果涉案土地所有权为村集体，则应该在县土地行政主管部门有登记造册并核发过集体土地所有权证书。本案中，四川省宜宾市翠屏区人民法院通过向宜宾县国土资源局调查取证，调查结果为涉案土地在国土局没有过登记行为。因此，未能通过土地调查登记确认涉案土地为村集体所有的土地。

土地滩涂性质调查。根据案审当时正在实施的《物权法》第四十八条“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外”。本案中，四川省宜宾市翠屏区人民法院通过向宜宾县水务局调查取证，调查结果为水务局认为在没有具体集体土地承包合同的情况下则土地性质为滩涂。

基于对土地登记、土地滩涂性质的调查，结合涉案土地位于长江支流岷江的河道侧的实际情况，一二审法院认定土地权属为国家所有。

（二）土地租赁行为的效力问题

根据案审当时正在实施的《物权法》第五十六条“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”及《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，一二审法院认为擅自租赁国有土地进行收益的行为违反了前述效力强制性规定，故认定涉案土地的租赁行为无效。

除上述法院认定的理由外，擅自租赁国有土地盈利的行为，实质上侵害的是国家利益，是社会公共利益。因此，在认定效力的法律适用上，还应加上《合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益”。

（三）土地租赁行为确认无效后的法律结果问题

本案中，一二审法院对确认土地租赁行为无效后处理是，要求出租人退还承租人80万的租金。笔者认为，此种处理结果是否妥当值得商榷。此种处理结果导致的是，承租人实际上无偿使用了涉案土地。既然涉案土地已认定为国有土地，则相应的土地收益应为国家所有，即国土局应当代表国家主张收取该部分收益。因此，笔者认为，本案中法院应当追加国土局为第三人，在认定土地租赁无效的情况下，应判令承租人参照合同约定的租金标准向国土局支付土地占用费。

涉案法律变迁补充说明：

1、《土地管理法》（2014年修订）第四条关于土地登记制度的规定，在2019年修正版的《土地管理法》中进行了删除。土地登记制度并入到《不动产登记暂行条例》(2019修订）第五条中。

2、《物权法》第四十八条、第五十六条现已被《民法典》第二百五十条、第二百五十八条取代。

3、《合同法》第五十二条效力规定中第（一）（三）款，在《民法典》效力规定中进行了删除。

声明：本案例评析仅供阅读交流，不代表具体个案的法律意见、建议或决策依据。如您需要法律建议或其他专业分析，请私信与本文作者联系。