门店入住率达95%，长租公寓在佛山“火”了！未来真有可能不买房？

从佛山祖庙地铁站出来，不到100米的距离，一幅醒目的绿墙，就是“泊寓”的入口。

这里集中了长租公寓的特色，交通方便、地处热闹商圈，有专业推广和管家服务，做社群概念，租期必须半年以上……

泊寓只是个缩影。最近两年间，主打年轻人的长租公寓品牌在佛山纷纷落子开花。这种新模式也备受市场青睐，在记者随机走访的多个品牌长租公寓内，入住率基本都维持在80%以上。

长租公寓为何在佛山“火”起来？作为过去一年最火热的产业风口之一，万科、龙湖、世联行等企业纷纷在佛山布局长租公寓的背后，佛山租赁市场将迎来什么变化？去年7月起，佛山被确定为全国12个住房租赁试点城市之一，长租公寓的兴起，是否真能逐步改变人们的买房观念？

长租公寓是怎么样的？

每天下班后，苏琪步行10分钟回到租住的泊寓，都会先到八楼的公共空间绕一圈，“和店长聊聊天，或者看看有没有人一起打打桌球。”

在这个公共空间里，有无人超市，小巧的咖啡厅，齐全的健身设施，迷你电影院，和一个宽阔的户外大花园，自成一个小社区。

一些告示版上，还贴有各类群的二维码，都是长租公寓的居住者发起的。苏琪就加入了其中一个“狼人杀”游戏群，晚上时不时会到公共空间玩一盘。

“我觉得住这里，最大的好处就是让在异乡的人找到归属感。”苏琪当初选择长租公寓，挑中的就是“社群”这个氛围。中秋灯会一起做月饼，冬至包饺子，圣诞节一起吃火锅，住进来不过半年多，公寓方就组织了多次活动，“一般都是不收费，只要报名就好。”苏琪说。

但相比之下，长租公寓的租金一般高于市场平均水平。在泊寓祖庙店，一间40-50平方米的公寓租金约为2400元左右，而离这里500米左右的类似单间，租金水平一般维持在1500元以下。另一家推出长租公寓品牌的世联行，其项目在佛山出租均价约为1500元。

即使价格稍高，但在佛山，选择长租公寓的年轻人越来越多。像苏琪所在的这幢长租公寓，276间房的出租率一般能达到90%以上，“在5-10月份的旺季还可达到95%左右。”该店店长告诉记者。世联行在佛山布局的四个项目平均入住率也均达到85%-90%。

如此受欢迎，是因为这种公寓多迎合了青年人强调生活质量、强调个性和社交化、强调思想和文化氛围的需求，不少长租公寓也由此被称为“青年公寓”和“单身公寓”，有些还划定了35岁这一年龄线。同时，这类长租公寓多处于交通方便的地方和热闹商圈附近，房间配齐家具可“拎包入住”，受到不少年轻人的欢迎。

但也并不是所有人都喜欢这样的生活方式。在多个长租公寓里转了一圈后，来佛山工作的王宇还是选择租住一般的居民楼，“公寓被一间间房子分隔的密密麻麻，少了些生活的烟火气。”

始于南海的长租公寓试验

无论市场反应如何，明显的一点，作为全国12个住房租赁试点城市之一，佛山正吸引越来越多的长租品牌入驻。

在今年4月世联行举行的2017年度业绩发布会上，世联行董事长陈劲松表达出将“致力于长租公寓在核心二线城市的深耕与打造”的目标。在佛山世联房地产顾问有限公司总经理葛朴看来，佛山的长租公寓市场有着很不错的前景。

“GDP、第三产业比例、轨道交通布局、楼价走势，还有广佛两地的租金差。”葛朴用了五个指标来说明佛山的优势。

另一方面，数据显示，2017年佛山新增常住人口超19万，增量是上年的6倍多，这也意味着，未来十年内，佛山的租赁市场有能力承接20万套左右的房屋。

“但佛山长租公寓房源主要来自拍地配套、城中村改造、商改租物业等，土地开发强度较大，使佛山必须不断挖掘存量市场。”佛山房地产协副会长骆仪克表示。

从目前佛山公寓租赁市场来看，“从去年到今年乃至明后年，预测公寓市场的整体供应量会呈现爆发式的增长。但关键问题是，公寓供应和需求之间是不匹配的。”葛朴说。

葛朴观察到，如今佛山多数公寓都集中在个人手上，在出租时要么服务配套不到位要么价格偏高，缺乏稳定租客群体；另一方面，佛山大量的公寓被酒店品牌用于短租，“但其实每晚100至200元的收费，经我们了解是算不过来账的。”葛朴说。

产品、价格、服务配套的不匹配，这一机遇，使得各大房地产品牌商纷纷布局佛山。

事实上，佛山一直是租赁市场的旺盛土壤，早在2007年，万科的第一次长租公寓实验，就始于佛山南海，万科四季花城里的万汇楼，这也是后来“泊寓”的雏形。

未来真有可能不买房？

租赁市场“井喷”的另一方面，是政策层面的利好不断。早前，《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》出台，鼓励城中村住房统一出租、村级工业园建职工宿舍、完善配套服务等，为佛山租赁市场发展定下方向。

此后，佛山租赁房市场迎来密集政策“礼包”。今年2月，佛山规定招拍挂商住地都将配建租赁住房，一个月后，佛山又公开征求意见，拟要求企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，不得销售……种种政策，为租赁房“开源”。

针对租房群体，佛山也送上“福利”。自今年7月1日起，佛山将调整公积金提取标准，规定市内无房最高每年可提取6930元。相关报告显示，2017年佛山无房提取人数、提取金额同比增长分别为79.21%、85.11%，公积金提取政策逐年向租赁住房倾斜。

多重利好叠加，不过长租公寓的发展前景如何，在骆仪克看来，“还要看政策的落地情况。”为此，骆仪克建议，政府应在医疗、教育等方面多做配套，并进一步规范租赁市场。

葛朴则透露，继去年底佛山建鑫与世联行举行战略合作协议后，目前世联行正配合佛山市住房和城乡建设管理局，出台包括工商登记、性质认定、税收等方面的租赁市场规范性文件，进一步培育佛山租赁市场。

那么，待将来租赁市场逐步走向成熟，这种长租公寓的到来，能否逐步改变年轻人的买房观念？

“根据我们调查，90后群体愿意拿出工资的三分之一去租房，相对于买房，他们觉得不如租一个租金、服务水平都不错的公寓。”葛朴还补充，长租公寓品类也会增加，未来不仅仅是“单身公寓”，还会有面向产业工人等群体的定制产品。

在长租公寓住了大半年，苏琪和她身边的朋友也萌生了类似的想法，“如果真的有一个可靠的品牌，能让租房者一直住下去，不用担心有变数，可能都会放弃买房的想法。”

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“酒店系”入局

四类“玩家”布局佛山市场

随着3月底，一家名为“斯寓”的全新公寓品牌在佛山南海金融高新区开业，“酒店派”正式进入佛山长租公寓市场，标志着这一市场迎来第4类“玩家”。

早前，佛山长租公寓市场已有以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的“地产派”，以世联红璞公寓、自如友家为代表的“中介派”，和以you+青年公寓、魔方公寓为代表的“创业派”先行入局，第4类“玩家”的入驻，会给佛山长租市场带来什么变化？

市场结构将更丰富

据统计，今年万科泊寓在佛山门店数将增至10家，世联红璞也将有2家新店开业。目前，万科泊寓在佛山拥有房源超8000套，计划新开4000套；而后者将拓展布局顺德、高明、三水等区域，年底新增房源3000套。

目前佛山在长租公寓上已经形成政府主导和市场化运作两种运营类型。除上述市场化“派系”，国有住房租赁平台——佛山建鑫在去年底通过重资产方式向市场采购500套房源，4月“建鑫•乐家越秀岭南隽庭”项目将新发布228套。同时，佛山建鑫还与世联红璞公寓举行战略合作签约仪式，共同开发佛山住房租赁市场。

各大门派跑马圈地，引来资本“下注”。中国建设银行已分别和佛山建鑫、万科泊寓达成合作。记者发现，租房者申请“建鑫•乐家越秀岭南隽庭”项目时，需统一通过“CCB建融公寓APP”线上抢房。

目前，佛山长租公寓房源主要来自拍地配套、城中村改造、商改租物业等。佛山世联房地产顾问有限公司总经理葛朴预判，伴随长租公寓房源类型增多，佛山市场结构将愈发丰富。

配套水平提升或是未来竞争方向

和去年各大品牌房型以40㎡左右套间为主不同，今年多家新店房型包含一房一厅甚至两房一厅，且不少在近期推出了预租优惠活动。

记者在“建鑫·乐家越秀岭南隽庭”看到，该批房源建筑面积31~81㎡，有套间、一房一厅、两房一厅等多种户型，每户都设有独立阳台。泊寓南海广场店推出蓝调、粉调2种风格房源，蓝调“避风港”风格房简洁明快，粉调“象牙塔”风格热情优雅。红璞季华园店则推出“燃青春”优惠活动。

除房源类型多样外，佛山长租公寓大打“社群”牌。用多样化的公共空间、配套设施以及活动，为租客营造“社群”氛围，是长租公寓区别于一般租房的最大不同。

据红璞万达店负责人介绍，公寓顶层设有影音区、阅读区等不下5类活动区域，去年8月该店开业以来，该店举办了包括狼人杀、中秋灯谜会、厨神争霸赛、K歌派对等近10个活动。

“因为消费者享受的服务配套是溢价的根本。”葛朴认为，目前佛山长租公寓市场还未形成竞争，蕴藏着许多机会，租金差虽仍为重要赢利点，但服务配套能力才是未来核心竞争力。为此，他建议企业主动开拓“公寓+”衍生服务，丰富盈利模式。

【撰文】蓝志凌华声宇