《投资圈》- 优辰公寓：英国住房出租好管家

文：投资圈杂志/筱小丫

近日国务院办公厅下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这对国内长租房市场的从业者来说可谓一大利好。虽然本文的主人公是在遥远的英国从事这一行业，但这个项目有声有色的发展历程还是能为国内的同行提供一些参考。

“优辰公寓”（UCNEST，UrbanandCampusNest）成立于2015年6月，它的目标市场在英国，通过对社会化房屋进行标准化改造，整合房地产租赁、保洁、维修、搬家等多个行业，为当地人提供租房产品的一站式服务。

（优辰公寓创始人陈一凡）

英国租房市场更成熟

优辰公寓创始人陈一凡有六年的英国留学经历。他在大四时以交换生的身份到英国拉夫堡大学学习，毕业后前往谢菲尔德攻读博士学位。

2012年，陈一凡和另一位博士同学合作做起了“二房东”，“我们是以全托管的方式，对房屋进行一些改造，只不过没有标准化，规模也比较小。从第一年的5套房做到第四年的400套房。”陈一凡说，当时的业绩还算不错。

回国后，陈一凡吸取了国内同行的经验后发现，英国的青年公寓项目还存在提升空间，便回到这个领域，创办了优辰公寓。

“中英两个国家的租房市场创业者在起点上是有区别的。通俗地讲，中国的创业者之所以有机会，是因为中国传统的租房市场缺乏合理的秩序，租户的合法利益得不到保障。而英国的长租市场需要改革，是因为租户们不满足于居住现状，他们需要对房屋进行更加智能化的改造，享受更加人性化的服务。”他分析道。

陈一凡认为，相比中国，英国的租房市场有三大优势：

一是英国的房屋自有率大大低于中国。据中国社科院发布的研究报告显示，2015年中国家庭的住房自有率达到95.4%；而英国家庭的住房自有率不足70%，伦敦地区更是低至47%，这意味着英国居民有更多的租房需求。

二是英国的房屋租售比更加合理。举例来说，在北京，500万元能够在四环和五环之间买到一套100平米左右的房子，出租的月租金大约为1万元。同样一笔钱能够在伦敦的二区之内买到一套两室一厅的房子，月租金合人民币3万元左右。

在西方国家，正常的租售比为1∶200，如果租售比低于1∶250，意味着房产市场存在泡沫。陈一凡介绍，英国房产的增值速度很慢，年租金回报率通常是6%左右。在英国，房产通过租赁来实现价值增长是一种很理性的投资方式，大部分英国房东都愿意把空置的房子租出去。

三是租房习惯的差异。据了解，中国人的平均买房年龄为28岁，而英国人的首次购房平均年龄是45岁。“英国不存在家长要给孩子买房子的说法，英国人满18岁以后，家长就不再承担他们的任何费用，读大学的学费通常选择贷款。英国年轻人也不存在结婚就要买房子的情况，租房是很常见的生活方式。”陈一凡介绍道。

英国的租房群体主要在18岁～45岁之间。有调查显示，2014年，20岁～45岁的英国人为买房而积极存款的比率较过去3年下降了6个百分点，跌至43%。有越来越多的英国中青年已放弃买房的打算，转而选择长期租房。

另一方面，2008年国际金融危机爆发后，英国的新房建造速度一度跌至上世纪20年代以来的最低水平，近年来虽然经济复苏，但回升态势仍不明显。“英国每年约有30%的人需要租房。即使是在遭受了严重的经济危机之后，长租公寓的租金依然以每年3%～4%的速度提升。事实证明，英国的房屋租赁市场非常火爆。”陈一凡说。

“目前中国租房市场每年的规模为2.5万亿元，这个市场还在继续壮大，到2018年将增加到5.2万亿元。”平安好房董事长兼CEO庄诺表示。与之相比，英国的人口只有6000多万，但其房屋租赁市场的规模却达到了中国的80%，总额接近人民币2万亿元。

做英国版的“自如寓”

“现在国内的公寓出租品牌加起来大概有40家左右，最大的是链家自如，大概有7.8万个房间。我们做的模式有点儿像链家自如，不同之处在于我们的市场是在英国的伦敦和谢菲尔德。”陈一凡说。

以“自如寓”为代表的长租模式，是一种资产托管的业务模式，形式主要有两种：一种是“分布式”，公司与个人房东签订一份长租合同，然后对房屋按照统一的标准化风格进行装修，然后以房间为单位转租出去；另一种是“集中式”，公司会租下整栋楼，然后整体打造成一所服务式公寓。

此类资产托管业务模式有以下几点优势：第一，做到了产品标准化，可以降低用户的信息筛选成本；第二，通过合租方式降低了租金门槛，“一房一锁”的方式也部分解决了隐私保护问题；第三，房屋经过统一装修，居住品质有一定的保证。

陈一凡介绍，优辰公寓主要是面向英国当地的年轻人。目前，以留学生用户为主，当地年轻人租客群体的数量也在不断增加。“我们挣的是房屋品质提升的溢价。房屋装修好一些，提升舒适度，然后相应地提高租金，租给住户。”

服务式公寓最主要的盈利模式是通过对房东和租客提供增值服务来获取收益。有业内人士分析指出，常规的服务增值的毛利在35%～40%之间；通过装修改变房屋的状态，毛利至少可以提升15%；如果把长租分割成若干短租，毛利则可以提升20%以上。而此类项目的一大风险在于，公寓从装修到开业的周期较长，将商用房改为民用出租房之后也面临着降低收益的风险。

“英国的商业环境公平、规范，双方的权益靠合同来保障，所以我们的装修成本相对投资回报率比国内高很多。”陈一凡介绍说，英国的租房市场比较规范，房东和房客两个群体之间的议价能力处于一种相对平衡的状态，有关的押金则是由第三方机构负责保管，而不是留在房东或中介的手里。

租房市场的特点是“得房源者得天下”，优辰公寓的房源来自社会化的分散式公寓。“我们的合作方以个人房东为主，也会跟机构合作。我们跟房东一般签订两到三年的合约，长租的客户是一年，会根据具体情况有所变动。”陈一凡介绍说。

为保障租客的居住安全，优辰公寓会对房屋做资质审核，并保证房源信息的透明与即时。“房屋资管其实很费事，这也是我们的一个竞争壁垒。英国对房屋租赁市场有严格的法律限制，对隔断设置、防火标准等都有严格的标准。在提高用户体验方面，如何做到快速反应，也是一件非常有挑战的事情。”陈一凡说。

租房业务在从信息化转向以服务化为重的过程中，对团队的线下能力有越来越高的要求，一方面要能够快速获取高质量房源，另一方面要为租客做好租后服务，获得认可，以留住租客，并借此获取更多的新客源。“英国的第三方机构相对比较规范，而且都有执照，所以我们的模式比较轻，不需要建设自己的物业团队。”陈一凡介绍。

在英国，租房行为与个人信用是紧密挂钩的，因此英国的租客普遍非常注意保护房屋，房东在维护房屋方面的支出由此比中国的房东要少得多。“租客可以分期付款、按月支付，但个人信息必须能通过英国征信系统的审核，否则就得一次性支付。租客违约是一个高度敏感的事。”陈一凡说。

在中国市场，受制于资金和盈利模式，租房公司的发展往往局限在一定的区域内。“英国的国土面积相当于浙江、江苏、安徽三省的总和，各地法规习惯、风土人情差别不大，所以租房公司比较容易实现扩张。”陈一凡表示。

目前，优辰公寓的团队有近20人，分别在伦敦和北京办公。北京团队的职责以技术为主，英国团队负责具体业务，包括房源的风控、销售、物业管理等等。“我们现在面对的最大挑战，是作为一个新公司，如何在当地市场建立起自己的品牌，让更多的房东信任我们。”陈一凡说。