商铺租赁疫情时代下房屋空置期损失 在疫情导致大量租客流失的大背景下，房东也面临着前所未有的损失。一方面是部分租客所拖欠的房租，另一方面是租客中途退租，导致房屋处于空档期而遭受的损失。对于房屋空档期所产生的损失，从房东和租客的角度分析，则可能产生不同的意见。下面笔者将对房屋空档期损失是否合理以及实践中法院如何认定进行分析。 近期办理了几个房屋租赁合同纠纷案件，实践中房东和租客对于空档期损失的观点存在较大差异。所谓的房屋空档期是指在房屋租赁合同中上一任租客违约中途退租，与下一任租客承租之间房屋实际空置无人承租的时间。对于房东而言，房东常常认为房屋空档期损失是直接的损失，“疫情时代”下房屋租赁市场不景气，租客退租将导致其本能获得的租金直接减少，所以房东在诉讼中也往往会主张房屋空置期的损失。对于租客而言，中途退租系无法支付租金的无奈之举，而房屋租赁本质上是一种市场经营行为。作为市场经营行为，自然会存在风险，而房屋空档期损失实际上就是市场经营行为的合理风险。而房东主张房屋空置期损失是将市场经营行为风险而产生的损失转嫁给租客。租客本身就是无力支付房租才选择退租，若再要求租客承担该损失，则是十分不公平的。 空档期损失本质是预期利益的损失 预期利益是指缔约时可以预见到的履行利益，又称可得利益或间接损失。预期利益制度建立的目的就是保障守约方的利益，避免守约方因违约行为而产生损失。该制度也存在引导公平合法守约的“指挥棒”作用。《民法典》第五百八十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。该条文明确了违约方承担违约责任时需要承担守约方预期利益的损失。具体到房屋租赁合同关系中，出租方与承租方签订房屋租赁合同时一般会明确约定租期和租金，而在约定的租期所能获得的租金便是在双方签订合同时所能预计的收益。当承租方中途退租而构成违约时，房屋在下次出租前所存在的空档期的损失，实际上也就是出租房预期利益的损失。但是计算空档期时，不能超过剩余的租期，因为超过剩余的租期的范围是双方当事人在签订合同之初所不能预见的。 实践中对于房屋空置期损失的认定情况 在2022年1月21日通过Alpha平台以“房屋租赁合同纠纷”案由、在法院认为部分检索“空置”的方式检索南昌市内的案例，共检索到案例97个，其中共得到有效案例共70个。法院对房屋空置期损失的认定如下： 其中空置期损失获得支持的案件数为17个，占比为24.3%；获得部分支持的数量为24个，占比为34.3%，两项合计数量为53，合计比例为58.6%。空置期损失未获支持的数量为29个，占比为41.4%。 在笔者整理所检索到的70个有效案例时，笔者发现法院对于房屋空置期损失的认定态度呈现愈来愈严谨的趋势，特别是在2020年新冠疫情爆发之后，出现了许多都未支持房屋空置期损失的判决。 （一）支持房屋空置期损失的观点 1.认定房屋空置期损失属于预期利益损失，但强调一般空档期不超过6个月。例如南昌市东湖区人民法院审理的（2016）赣0102民初字第306号案件中，该院在法院认为部分对是否支持房屋空置期损失评述如下：“《中华人民共和国合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告作为出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果作为承租人的被告不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。因此，由于被告单方违约提前解除合同，理应赔偿合同解除后房屋闲置期间的租金损失，但一般最长不超过六个月。”本案中法院肯定了房屋空置期损失属于预期利益损失，但本案房屋实际空置期为13个月，法院强调了一般最长不超过六个月。 2.以赔偿方式代替继续履行。在南昌市东湖区人民法院审理的（2017）赣0102民初2542号案件中，该院对于是否支持房屋空置费部分进行了如下认定：“揭国兰、熊涛则因胜利路步行街实施改造影响江西裕泰福珠宝金行的正常经营开始迟延给付租金并于2016年9月3日致函刘新建明确表示不再继续履行合同，其行为属于单方违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于本案承租人揭国兰、熊涛已实际搬离租赁房屋并为实现交还租赁房屋的目的对租赁房屋进行了恢复原状施工，目前租赁房屋装饰装修已全部拆除，继续履行租赁合同费用过高，且承租人已明确表示不再继续使用租赁房屋，其按合同约定使用租赁房屋的义务又不适于强制履行，为防止涉案房屋长期空置导致损失扩大，从衡平双方当事人目前利益受损状况和促进社会资源积极利用的角度出发，不宜再将继续履行作为本案承租人承担违约责任的方式，而应允许承租人用赔偿损失的方式代替继续履行”。本案中作为承租方的原告向法院起诉请求解除案涉合同并要求作为出租房的被告返还12万元保证金，法院则因为当时案涉房屋一直处于空置状态，进而作出了以赔偿方式代替履行的判决。该判决实际上是肯定了房屋空置期损失的合理性。 3.认定房屋空置期损失属于预期利益损失，但对于“免租期”认定较为严格。在房屋租赁合同受到违约时，出租方有时为了尽快使房屋获得承租，会与下一位承租方设定一定的“免租期”，该期间不需要支付租金。在南昌市西湖区人民法院审理的（2019）赣0103民初2929号案件中，该院对于对于空置期损失和“免租期”认定如下：“被告郁亮违约致使合同解除，其应承担违约责任。因被告违约给原告造成的损失包括以下几项：合同提前终止，原告另行推广招租所支付的网站推广费及广告牌制作费2000元，应视为原告的直接损失。租赁房屋空置期的租金损失属原告可得利益的损失。原告称其将诉争房屋另租予他人的时间是在2018年8月30日、免租期系90天，故主张按5个月计算空置期。考虑到原告与他人签订的《租赁合同》中，租金及物管费金额高于与被告间《租赁合同》的标准，租金支付时间等也更有利于出租方，故本院认为原告给予该承租人90天的免租期系双方在新协议磋商时有条件的利益取舍，该免租期内的租金不宜视作空置期损失。据此，仅认定2018年6月25日至8月30日期间存在房屋空置”。该院对于“免租期”是否属于空置期损失认定较为严格，其在认定“免租期”不属于空档期损失的重要权衡因素之一便是“免租期”是双方在新协议磋商时有条件的利益取舍。 （二）不支持房屋空置期损失的观点 1.适用“减损规则”。《民法典》第五百九十一条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。该条文实际上规定“减损规则”。部分案例在不支持房屋空置期损失时，适用了“减损规则”。例如南昌市中级人民法院审理的（2018）赣01民终889号案件。该案判决书在本院认为部分做了如下论述“本案合同解除前百草园公司已告知晶帝公司要提前解除合同，并书面要求搬离涉案房屋，晶帝公司对涉案合同的提前解除已有预期。晶帝公司作为出租人对涉案合同解除后导致的房屋空置损失，负有减轻损失的义务，应当及时采取合理措施尽量防止损失的扩大。因没有及时采取合理措施，导致损失的扩大的责任，应由晶帝公司自行承担”。该案中法院认定出租方晶帝公司对于房屋空置损失具有减轻损失的义务且对该义务需要承担相应的举证责任。最终法院适用“减损规则”未支持房屋空置期损失。 2.考虑新冠疫情因素。新冠疫情的爆发对各行各业都带来了一定的冲击。最高人民法院曾在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中对房屋租赁合同关系进行了规定。该意见第一条第五项规定“.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持”。该条文的主要目的是为减少疫情对于承租方的压力。许多法院在审理是否支持房屋空置期损失则会考虑该目的。例如南昌市中级人民法院审理的（2020）赣0111民初576号案件，该案判决书部分关于空置期损失是否支持的评述如下：“租赁房屋为非住宅用途，本案中也是用于开设培训辅导机构，而2020年2月至4月出现了众所周知的新冠肺炎疫情这一突发公共性事件，即使张厶懿收回房屋，受疫情防控措施影响，该段时间其客观上也无法享受完全的租期利益”。 （三）部分支持房屋空置期损失的观点 部分支持房屋空置期损失的观点主要利用法院的自由裁量权在支持空置期损失和不支持空置期损失中进行折衷处理。例如南昌市中级人民法院审理的案例（2020）赣01民终1541号案件中在本院认为部分认定如下：“依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。根据双方签订的租赁合同、补充协议约定，聚丰影城公司并未承租3楼02号商铺，但其在消防设计图纸上将3楼02号商铺列为影院候影区并上报消防验收，对省投房地产开发公司构成违约，客观上限制了省投房地产开发公司对该商铺行使占有、使用、收益的权利，实际上导致该商铺自2017年7月10日英尚铁板烧搬离之日起长期空置，故省投房地产开发公司主张聚丰影城公司支付该商铺空置期间的占有使用费，有事实及法律依据。但聚丰影城公司并未实际占有该商铺，省投房地产开发公司在影院通过消防验收、正常开业后，亦应在不影响影院正常经营的情况下尽量将该商铺出租，防止损失扩大。一审法院综合全案案情，酌定聚丰影城公司按50%支付该商铺空置期间的占有使用费，并无不当。省投房地产开发公司和聚丰影城公司关于该商铺占有使用费的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持”。 如何合理化主张房屋空档期损失 房屋空置期损失本质上仍是预期利益损失的一种，其具有正当性的法理基础。但“疫情时代”下选择对于房屋空置期损失秉持严谨的态度也仍在法院自由裁量权范围，也能更好平衡疫情环境下房东与租客的利益关系。所以在这种背景下，如果需要主张房屋空档期损失则需要确切的证据。最有效的办法就是在签订房屋租赁合同时明确约定违约责任，在违约责任中明确承租人未经出租人同意擅自解除合同退租，则需要承担在剩余租期内的房屋空置期的租金损失。如果可以在合同明确该违约责任，则在主张房屋空置期损失时便可更为正当。