房屋是中国百姓财富的集中体现，因此实践中涉及房屋的法律问题都不是小问题，本文涉及的房屋优先权就是日常生活中大家经常遇到的，法律依据为《中华人民共和国民法典》，希望本文对大家买卖房屋和房屋租赁事宜有所帮助。 首先说明一点，只有作为不动产的房屋才会存在优先购买权，而普通动产比如汽车、轮船、杯子等均不存在优先购买权，优先购买权是相对的优先权。同样，也只有房屋才存在优先承租权。 一、优先购买权的法律规则 房屋优先购买权的法律规则就是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，法律没有规定合理期限的时限，实践中一般为一个月到三个月。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 这里要注意四点： 第一，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属时，这属于承租人优先购买权的例外。至于原因，从法理的基础来看待，毕竟优先承租权是基于普通债权而取得的，而房屋按份共有人是基于不动产物权而取得的权利，物权优先于债权是基本法律原则。 第二，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 第三，如果出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。无论承租人申请确认合同无效或者申请予以撤销，都不会获得法律的支持，这也说明了房屋的优先购买权只是一个相对的优先权。还有一个地方要注意，作为出卖人的出租人是有权处分自己的不动产物业，因此第三人最终取得不动产的产权属于合法的转让取得，但不属于善意取得。 第四，房屋承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。这里有个同等条件的问题，实践中比较复杂，这里略过不表，下文解释。 二、优先承租权的法律规则 承租人承租的房屋租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 已被废止的《中华人民共和国合同法》没有规定承租人的优先承租权，这次起草民法典将其写入，是与现实的经济环境需要相吻合的。 这里也要说三点： 第一，房屋租赁期限届满，承租人继续使用租赁的房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是房屋租赁期限为不定期。就是说除了房屋租赁期限变动之外，其余合同条款均保持不变。 第二，如果房屋租赁期限届满，出租人自用或者闲置，从操作的角度就是说如果没有与第三人签订新的房屋租赁合同，原房屋承租人不存在房屋优先承租权的适用空间。 第三，这里的房屋优先承租权，民法典没有规定侵害承租人优先承租权的赔偿责任，因此，如果原承租人能够满足“同等条件”，那么即使出租人和第三人签订了新的房屋租赁合同，这份合同虽然不是无效的合同，但是可以被原承租人申请撤销。这种情况下，第三人能做的只是起诉出租人解除合同并要求违约赔偿。 大家注意到了，在这里，民法典也规定了同等条件下才享有优先承租的权利，因此，一并解释一下“优先权的同等条件”的问题。 无论是优先购买权还是优先承租权，“同等条件”的要求是比较苛刻的，不光是指交易的价款高低，还包括了很多的其他因素。比如购买附带的条款或者其他条件，承租的期限，承租房屋的用途等等情形，这些方面均符合要求时，才导致原先的承租人能够行使优先权。