一、案例信息 【案例级别】最高人民法院案例库公布案例 【生效文书】（2018）沪02民终8441号民事判决 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【裁判时间】2018年10月17日 承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。 2012年10月，某加工场与某村委会签订《土地租赁合同》，村委会将一块2.5亩的集体耕地出租给加工场用于建造生产厂房。合同约定，如上级部门要求拆违，责任由村委会承担。后，加工场在未获得建设工程规划许可证等行政审批手续的情况下，于2013年完成搭建及内部装修。2016年12月，某镇政府向加工场发出整治告知书，称其存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将加工场建造的违法建筑拆除。 后，加工场诉至法院，请求判令：村委会向其支付因建造的房屋被拆除而造成的经济损失200万元。村委会辩称：一、系争土地为耕地，加工场用于非农建设，租赁合同无效。二、加工场在系争土地上的搭建是违法建筑，违法利益不应得到合法保护。三、加工场搭建被拆除的原因不仅仅是非法建筑，还存在违法排污、安全隐患等多种违法行为。四、加工场无法证明其实际损失的具体金额，应承担举证不能的法律后果。 上海市宝山区人民法院作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：一、案涉《土地租赁合同》无效；二、村委会向加工场支付25万元。加工场不服，提起上诉。二审期间，加工场提出撤回上诉的请求。上海市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）沪02民终8441号民事裁定：准许其撤回上诉。 法院生效裁判认为： 第一，系争土地系集体所有的耕地，村委会将耕地出租给加工场用于建设生产厂房，是用于非农建设，故《土地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二，加工场作为系争耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对相关损失承担主要的过错责任；村委会作为系争耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。 本案例确定了三个法律问题的裁判规则： 1、改变集体土地用途，将农用地用于非农业建设的流转合同，无效。 根据《民法典》第339条规定，土地承包经营权人可以自主决定采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。土地经营权人并不限于本集体经济组织的成员，但是对于这种农业用地的流转仍然有一个限制，即《农村土地承包法》第38条所规定的“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:……(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。《民法典》第334条也规定:“……未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(法发[2008]36号)更是明确指出“对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。” 2、合同被确认无效后，有过错的一方应当承担相应损失，而不适用合同的免责约定。 根据《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同无效的情况下，一般都会认定双方当事人均存在过错。本案中，虽然《土地租赁合同》中明确约定“如上级部门要求拆违，责任由村委会承担”，但法院最终仍然认定承租人作为违章建筑的建造方、实际使用人及收益方，应对损失承担主要责任。 3、即使受损方无证据证明损失数额，法院亦应综合案情依自由裁量权确定赔偿金额，而不能直接驳回受损方的赔偿请求。 本案中，虽然承租人未能提供违章建筑的建设成本等证据证明其实际损失，亦无法通过评估确定，但法院基于其存在损失的基本事实，综合双方的过错程度、合同的履行情况、收益情况等主客观因素，酌情确定了出租人的赔偿数额。