住房租赁即将立法！“4点”规定最好提前了解，事关租客和房东

随着我国的经济水平不断提高，交通四通八达，人口流动大幅增长，随之而来给租房租赁市场带来巨大改变，有关数据显示，我国每年租房群体超过2亿人，预计到2023年将达到2.49亿人，租房正成为房地产市场的重要组成部分，在租房过程中，我们难免会遇到各色各样的情形发生，比如前段时间一名女学生在知乎进行提问，在租房过程中，房子还没有到期，房东便要求女学生归还一把钥匙给他，以便于房东提前带租客来看房，又比如在北上广深这样寸土寸金的城市中，具备什么标准的房屋才可以合法出租？这些问题都是千千万租客有权得到明确标准问题。

关于住房租赁，我国其实已经开始筹备出台《住房租赁条例》，2020年9月7日，租房和城乡建设部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，今年1月6日，住房和城市建设部部长王蒙徽在接受采访时表示2021年将推动出台《住房租赁条例》和加快完善长租房政策，按照以往惯例，在上一年发布征求意见稿后，1年内基本会正式实施，也就是从今年开始，住房租赁将正式立法，那么立法后对于住房租赁有哪些新变化呢？

《住房租赁条例》第二章明确出租人出租的房屋应符合建筑、消防等方面的标准和要求，具备供水、供电等必要生活条件，此外室内装修应符合国家有关标准，否则禁止出租给租客，比如经过鉴定房屋为危房、存在消防逃生困难的房屋将禁止出租，又比如新装修的新房甲醛、苯气体、氨气体超标的房屋不得出租，这里就需要承租人在租房时应该提高警惕，尽可能地避免去租赁存在安全隐患的民房，装修时间未超过3个月的新房。

与此同时，《住房租赁条例》对不能提供必要居住空间的厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等独立空间明确规定不得出租，这种情形在“北漂”中时常发生，尤其是地下室，无论是学生、白领还是建筑工人，北漂的历程中或多或少都经历过这样的情形，由于住房租金过高，北漂选择便宜的地下室居住，然而地下室湿气较重、通风不畅，长时间居住在这样的环境下会严重危害居住人的身体健康，此次对这些无法保证必要居住空间的区域进行规定，主要是为了保护租客健康，不仅如此，对于市级以上的城市，还会陆续明确居住必要的人均面积标准，有的城市可能是人均20㎡，有的城市可能是16㎡，这就因城而已了。

在以往的租房过程中，不少租客经常会遇到出租方并不是房东本人，有可能是二房东，而一旦二房东以“长收短付”的方式来运作，很有可能二房东在收到租金后便消失得无影无踪，留下房东和租客产生纠纷，并且在很多时候，租客的法律意识一般比较淡薄，在签订合同时并不会去核实房屋产权归属，甚至有的房东在出租房屋是拒绝提交房屋产权的证明材料，此次的《住房租赁条例》中便明确提出，租客是有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息的，若房东拒绝提交，租客可以此为依据拒绝签订租赁合同。

由于近几年房价增长较快，租金也随之水涨船高，尤其是在地段比较好的小区中，房东毁约的情形时有发生，《住房租赁条例》中就明确指出，双方除了要遵守法律规定和合同约定外，还特地定文双方不得单方面解除合同，否则违约方将赔偿给守约方带来的损失，同时，在合同有效期内，房东不得单方面提高租金，这样以来，在住房租赁的过程中，双方的守约意识将会得到极大提高。

在过去住房租赁大部分房主都未按照征税要求缴纳税费，逃税漏税行为时常发生，对国家财政而言是一笔不少的损失，并且还存在未网签而存在的一系列安全隐患，此次《住房租赁条例》中便明确提出，出租人和承租人签订住房租赁合同应当通过房屋网签备案系统进行备案，这一条主要能起到两点效果：一方面可以让执法部门在遇到违法乱纪事件发生时可以快速锁定位置；另一方面对房屋出租征税起到很好的监管作用，自从2019年个人所得税征收标准改革以来，住房租赁费用被纳入纳税人豁免费用，基本都能豁免8800元缴税额度，对租客而言可以减轻部分税费压力，房东也不敢再偷税漏税了。

发布虚假房源信息；

隐瞒住房租赁的重要信息；

以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务；

违规提供金融产品和服务；

利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金；

克扣或者延迟返还租金押金；

泄露或者不当使用客户信息；

法律、法规禁止的其他行为。

从这8点禁止内容来看，都是在租房过程中时常会出现的情形，恰恰这些情形极易让租客蒙受损失，比如第二点隐瞒租房重要信息，尤其发生在房屋产权发生变动的情况，在出租之前房屋的情况应该公开给出租人，特别是是否存在抵押，有时候房东将房子事先抵押，因为银行并没有行使抵押权，房子使用还是归业主，但是当房东无法向银行还款时，此时房子又被银行收回，银行则有权要求租客在规定的时间内迁出房屋，引发双方经济纠纷。

总结：在我国房价还未全国“一盘棋”之时，一二线城市人口又大量流入，在这些城市中租房群体基数最大，其实无论是在哪座城市，都有租房需求，租客在租房时应该享受到公平、标准的租房待遇，此次《住房租赁条例》的出台，恰好能规范住房租赁市场行为，使之良性发展，当然目前所能看到的也只是征求意见稿，最终的条例还需真正出台后才能知晓，值得一提的是，大方向不会改变，也即是维护房东和租客的合法权益，相信在不久的将来，此条例能帮助到更多租客和房东省去不少的“麻烦”。