作者|峰会组委会 编辑|梁秀杰 责编|韩玮烨 随着保障性租赁住房建设提速，规模化效应正逐步形成。而大型租赁社区作为租赁房源的重要供给之一，正成为住房租赁企业布局的重要方向。 据睿和智库监测，今年以来，以保障性租赁住房为主力的“大型租赁社区”项目进入供应高峰。除了有华润有巢、万科泊寓等头部品牌有大型租赁社区入市，上海城方、上海城投宽庭、西部集团、成都城投、武汉城投等为代表的地方国企，亦纷纷在凭借租赁社区入局住房租赁市场，市场活力正在加速激活。 但保租房社区怎么开发规划？产品如何打造才能既满足客户需求，又能实现收益最大化？租赁用地如何管理运营？如何整体规划大型租赁社区？存量资产作为保租房盘活怎么操作？产业园区配套住房如何建设经营？都是当下住房租赁企业亟待解决的难点、痛点。 “首先要做到两个方面，一个是要符合行业的逻辑；另一个就是要真抓实干！”近期，在2023第八届中国不动产资产管理峰会上，华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏围绕“新租住时代的保租房社区开发运营探索”，全维度解密了保租房社区化风向下有巢的创新提升新路径。 租赁住房行业，发展前景广阔 “住有所居”关乎民生福祉，已上升为国家战略。发展保障性租赁住房，是当前构建“租购并举”格局的重要一环。 从规模来看，“十四五”期间全国计划筹建保租房870万套（间）。同时聚集核心城市，2022年1月住建部明确提出将全国40个重点城市作为保障性住房租赁试点城市，拟在“十四五”期间，在试点城市中建设筹集保障性租赁住房650万套（间）。值得注意的是，核心城市在“十四五”期间保租房供应普遍占新增住房供应总量的30%以上。 目前，各地正在加快推进保障性租赁住房建设，规模化效应已经初步形成。今年9月，住房城乡建设部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），按照“十四五”期间全国计划筹建保租房870万套（间）估算，目前已完成目标的58%。 政策层面，从中央到地方陆续出台多项利好政策。中央层面，保障性租赁住房顶层设计不断完善，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台；金融专项，对保障性租赁住房金融支持政策继续完善、力度加大，同时逐步推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。保障性租赁住房“投融建管退”发展闭环已经逐步明晰，市场也正逐步走向成熟；地方层面，各地对发展保障性租赁住房的支持细则不断落地。 作为“十四五”时期住房发展的重点，保障性租赁住房前景广阔。 我国保租房公募REITs未来市场规模潜在发展空间，同样巨大。目前已有4只保租房REITs上市，合计市值约50亿元人民币。参考美国市场已上市公寓REITs市值合计超千亿美元，其中单只头部REIT市值即超200亿美元。伴随保租房公募REITs将进入常态化发行及扩募阶段，中国保租房公募REITs市场规模必将进一步增长。 而随着退出路径的进一步打通，租赁住房资产穿越周期的价值将得到充分释放，住房租赁行业能力的焦点将移动到更高质量的资产运营管理上来。 先行先试，塑造先发优势 华润有巢精准切入行业发展节点。 2018年，华润便响应国家号召而发展租赁住房业务，正式发布租赁住房品牌“有巢”。 五年来，华润有巢已累计入驻全国15座城市，布局租赁住房5.6万间，在营项目33个，房间数3.1万间，储备项目23个，房间数2.5万间，开业六个月以上项目平均出租率达93%，重资产占比70%，管理规模位居央企首位，更是目前市场上唯一一家在北、上、广、深、成布局大型租赁社区的企业。目前，有巢在全国性自持大型租赁社区项目规模已位于行业第一。 同时，深耕保租房领域。有巢全国多个优质项目获政府评定为保租房和人才公寓，截至2023年年末，有巢已有2.5万间房源纳入保障性租赁住房。其中，北京君工无忧·总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目分别获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。 更率先发行了全国首单市场化运营的保租房REIT——华润有巢REIT，率先打通“投融建管退”闭环，争取到了宝贵的先发优势。 “4+N”多产品矩阵，服务多元场景 更重要的是，在以上业绩实现的过程中，华润有巢积累了许多运营管理经验，并形成了经过市场检验和肯定的商业及品牌优势。 通过持续的调整完善，华润有巢以全价值链、全产品系布局，已形成了“4+N”的多产品矩阵。 在大产品线上，打造了大型租赁社区“有巢公寓社区”、高端服务型公寓“有巢公邸”、白领公寓“有巢公馆”、青年公寓“有巢公寓”四大产品线，精准触达不同目标客群的需求敏感点，服务差异化多层次人才租住需求。 同时，针对差异化B端需求，打造特色子品牌矩阵。凭借全生命周期的品牌与管理输出，协同政府、国企合作共建、盘活资产、保值增值。例如，为服务国家所需，定向服务国家重要产业的人才租住保障的“君工无忧”；为政府共建，与上海闵行虹桥镇政府合作的高品质人才公寓“悦虹人才公寓”；定位产业协同，与成都高新电子践行央地合作，共同打造产业配套租赁住房品牌“润景家”；以及为盘活存量资产，与国企上海南房集团深度合作打造的城市高品质住房租赁品牌“南舒房”运营项目。 可以看到，华润有巢已可以提供以保障性租赁住房“投资、建设、运营、退出”完整循环为核心的投资研判、产品设计、项目开发、经营管理、租约管理、资产管理、财务管理、租客服务等综合性解决方案。 树标杆，大力发展租赁住房大社区，构建精细化运营能力 在发展过程中，华润有巢更格外青睐租赁住房大社区。 目前，有巢在全国性自持大型租赁社区项目规模已位于行业第一，在北京、上海、广州、深圳、成都持有多个超大型租赁社区（1000间以上），是目前市场上唯一一家在北、上、广、深、成布局大型租赁社区的企业。 图1：有巢公寓社区总部基地店 同时还打造了多个不同类型的大型租赁社区标杆产品。 以有巢公寓社区总部基地店为例，作为有巢在京的首个大型租赁社区，是北京市认定的首批保障性租赁住房项目之一，也是“十四五”开局之年北京入市的首个集体土地新建租赁住房项目。项目2021年9月一经开业，2300余间房源便快速完成爬坡并实现满租。 图2:有巢公寓社区润棠·瀛海店 可以看到两个项目在产品定位上略有差异，总部基地店户型以小开间为主，主打青年公寓；而润棠·瀛海店则因体量相对更大，定位为全龄化社区，户型面积段约26-104平米不等。合作模式也不尽相同，总部基地店为有巢独立运营，润棠·瀛海店则为有巢与合作方联合开发，分别运营。 同时，有巢“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”于一体的3维社区理念在两个项目上都得以尽情施展和实践。 一方面，通过有巢的生活配套“有巢里”和线上服务“万象星会员”，打造联动线上+线下的多元业态生活圈，打造出集便捷、舒适、安全、人文于一体的一站式生活社区。 另一方面，管家团队不断通过整合公共空间资源，在洞察租客兴趣爱好的基础上定期组织不同形式的主题社群活动，打造的尊重独处、引导相识、提倡共享的伙伴式服务社区。 同时，还通过智能门禁、智能网关、租客端官网、APP、公众号等硬件层、软件层及生态层的数字化产品，为用户打造出覆盖居住生活的全方位数字化解决方案。例如租房业务全场景线上化、自助化，助力项目运营降本提质增效；提供智能人脸识别门禁系统，保证租住客群的安全，为租客提供智能、便利、安全的居住环境。 整体来看，华润有巢目前以形成具有行业优势的经营水平及盈利能力、全产品系建设及运营能力，同时也具备了为市场提供租赁社区综合解决方案的实践能力，并率先走通了租赁住房“投融建管退”全流程资管模式。 结语 累计入驻全国15座城市; 布局租赁住房5.6万间; 开业六个月以上项目平均出租率达93%; 重资产占比70%; 管理规模位居央企首位； 发行全国首单市场化机构运营的保租房REIT …… 仿佛有人交付给华润有巢一种使命，让其以骑士般精神，孜孜不倦地坚持先行先试，通过各种方式积极提升租赁产品供应规模，并探索创新产品力提升路径，提升项目的经营效率。期待未来，华润有巢作为行业内标杆企业，继续“轻重并举”，为推动住房租赁市场实现高质量发展贡献更多力量。 （本文部分内容由华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）